【美國稅務+】海外人士如何持有美國境內不動產？需注意哪些事項？
不論是高資產族群對於自身資產的籌劃配置，或是新移民家庭為美國子女購置房產，美國境內的不動產一直都是一個受歡迎的投資標的。然而，對於非美國人士而言，要用外國人的身份持有美國境內的不動產，牽涉到外國人和美國人的稅務差異，需要非常注意。尋求專業的美國會計師協助，能有效釐清相關的稅務規範，並在美國報稅與稅務諮詢方面提供最佳解決方案，以確保投資合規且降低稅務風險。
關於美國不動產，一般涉及的稅務如下：
持有期間出租產生的租金收益相關的所得稅
對於每年房屋出租部分，租金收入得減除租房發生的費用（修繕，水電，房租利息，管理費等），再扣除稅法給予的折舊（住宅27.5年 商辦39年），剩餘淨額按照美國人的一般累進稅率，去決定最後稅金，惟租客在給付外國人租金時，按規定需將稅金扣繳一定比例，外國人在進行稅務申報後再進行多退少補，只是一般個人租客不太會進行此程序。
持有不動產需要繳交州政府的房產稅
對於持有不動產而言，另一個需要注意的成本就是高額的房產稅，房產稅屬於各州的地方稅，依照每州，甚至每個區域課徵不同的稅率，一般稅率約落在房屋交易價值的百分之一至百分之二，如果房產很久沒有交易紀錄，州稅局仍有可能按照附近的交易紀錄評定新的房屋價值作為房產稅的稅基。房產稅通常分成上下半年繳納，一般會落在當年的十月和隔年的二月份繳納，若房屋為出租房，房產稅則可以作為租金收入的減項，不論外國人或是美國人都適用。但若是自住的話，在美國人的稅務申報上，則可作為列舉扣除額抵扣，但是自從川普稅改後，將房產稅抵扣上限訂於一萬美金，和標準扣除額金額相比，目前能使用的情況相對減少。
房屋若出售，需要繳納美國聯邦及當地州政府的資本利得稅
若房屋出售，對於外國人持有房產上，和美國人稅率及成本抵扣上是一致的，惟外國人出售房產金額達一百萬美金以上，須按照FIRPTA( Foreign Investment In Real Estate Property Act)規定，不論稅金多少，就售價部分扣繳15%，再申報Form 1040NR, 將多扣繳之稅金退回，在執行上需要申報ITIN稅號，並等待較長時間退稅。
房產生前移轉給到後代，或是持有期間死亡需需要繳納之遺產贈與稅
外國人持有美國境內的不動產資產時，不論是生前贈與還是死後遺留的遺產，只要涉及不動產的移轉，都需繳納美國的遺產或贈與稅。然而，外國人無法享受與美國公民或居民相同的高額免稅額，其適用的免稅額度極低，因此對於長期持有高額不動產的外國人，通常建議透過專業的架構設計來進行持有，以有效降低稅務負擔。如果對這些稅負規定缺乏充分了解，不僅可能導致大部分利潤因稅務負擔而大幅縮減，甚至可能造成重大經濟損失，因此應格外留意，並尋求專業會計師或稅務顧問的指導，以確保合規並優化資產配置。
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