【美國稅務+】出售海外自用住宅也能享有稅負優惠嗎?

如何出售海外自用住宅並享有稅負優惠？

常年協助納稅義務人申報美國報稅時，會有不少納稅義務人詢問出售海外自用住宅是否可以享有與在美國出售自用住宅相同的所得稅負優惠。原則上，只要納稅人的情況符合美國稅務法規上的規定，是可以適用的。以下由嘉晟JS TAX CPA 團隊為您詳細說明。

自用住宅免稅額

如果納稅人出售房屋符合美國稅法中的自用住宅規定，則可以免除全部或部分的出售利得稅。根據規定，單身納稅人最高可享有25萬美元的免稅額，而已婚且合併申報的納稅人則最高可享有50萬美元的免稅額。

為了適用IRS “主要自用住宅”（Main Home）免稅額，納稅人必須滿足以下三個條件：

• 所有權測試：納稅人必須在出售日前的5年內擁有該不動產至少2年。如果為合併申報者，只需其中一方滿足此測試。
• 使用測試：納稅人必須在出售日前的5年內，將該不動產作為主要居住地至少2年。合併申報者，雙方都必須符合此測試，才能享有最高50萬美元的免稅額。
• 免稅額限制：納稅人必須在出售日前的2年內，未曾適用過房屋出售利得的免稅額。

如果納稅人的主要自用住宅出售利得低於免稅額，則該出售交易不會被課稅，但仍需在當年度申報此交易，以免未來IRS查證時因缺少申報資料而被誤認為漏申報。因為IRS無法獲取房屋相關的成本資料，因此無法判斷該出售房產是利得還是虧損。但是如果出售所得超過免稅額，超過部分將被納入當年的應稅所得，並按照長期資本利得稅率課稅。

講到這裡應該會有納稅人有疑問說該怎麼計算房屋出售的利得呢? 別急嘉晟JS TAX CPA 團隊現在來為各位納稅人解惑。

出售利得計算

房屋出售的資本利得是出售價格減去取得成本後的淨收益。此外，出售過程中產生的相關交易費用也可以用來抵減資本利得。

具體影響資本利得計算的項目如下：

• 房屋出售價格（出售契約價格）
• (減) 房屋購買成本：包括房屋的購買價、加計成本（如室內裝修等），以及購買房屋時的相關費用（如代書費、律師費、佣金等）。
• (減) 房屋出售相關費用：包括出售廣告費、仲介佣金、法律過戶費用等。

計算完上述項目後，即得出最終的出售利得。

另外，美國國稅局對於加計成本的定義如下：

• 持久性改進：指能延長房屋使用年限的增建或改善，且通常有超過1年以上的使用年限，例如屋頂更換修繕、電路系統升級等…
• 特殊評估支出：為了符合當地改善要求而進行的特別評估支出
• 災害修復支出：因災害事故而必須進行的重建或修復支出

如果納稅人在取得房屋後進行了修繕，並保留了相關支出的單據，這些單據可以提供給稅務專業人士，以確定哪些支出可以用來抵減房屋出售所得。

嘉晟JS TAX CPA 團隊提醒納稅人，雖然美國稅務居民持有境外自用不動產仍可適用房屋貸款扣除或自用住宅出售免稅額，但由於境外房屋憑證與美國當地有所不同，納稅人必須妥善保留所有相關文件，尤其是購入房屋和出售房屋的契約以及相關重要的費用支出憑證。

若您對美國稅務諮詢有任何問題，或需要專業的稅務建議，嘉晟商務諮詢顧問有限公司隨時歡迎您的諮詢。

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